Des centaines de milliers de seniors vivent dans le Rhône, souvent avec une part importante de leur patrimoine immobilisée dans leur logement. Pourtant, le viager reste encore minoritaire dans les transactions. Univers Viager Rhône voit dans ce décalage un potentiel de développement, particulièrement à Lyon et dans plusieurs communes recherchées de sa périphérie.
Beaucoup de propriétaires, encore peu de transactions
Les chiffres avancés par Univers Viager Rhône permettent de mesurer ce contraste.
D’après les données de l’Insee reprises par la concession, environ 427 000 habitants de 60 ans et plus vivent dans le Rhône. En croisant ces données avec les estimations sectorielles sur la proportion de propriétaires après 60 ans, l’agence évalue leur nombre potentiel à 300 000 ou davantage.
En parallèle, le volume de transactions reste limité. Univers Viager Rhône estime que le département comptabilise actuellement entre 250 et 400 dossiers par an.
À l’échelle nationale, le marché représenterait environ 5 500 à 6 000 opérations annuelles de viager ou de démembrement.
L’agence identifie donc un écart important entre le nombre de propriétaires potentiellement concernés et le recours réel à ces dispositifs.
De Lyon aux Monts d’Or, la géographie joue un rôle déterminant
Tous les secteurs ne présentent cependant pas les mêmes caractéristiques.
Lyon concentre des biens à forte valeur patrimoniale. Autour de la métropole, plusieurs communes réunissent également une population de propriétaires installés depuis longtemps et un marché immobilier recherché.
Tassin-la-Demi-Lune, Écully, Sainte-Foy-lès-Lyon, Caluire-et-Cuire ou Saint-Didier-au-Mont-d’Or figurent parmi les zones identifiées par Univers Viager Rhône.
Les Monts d’Or et le Val de Saône complètent cette géographie. Certaines communes de l’Est lyonnais présentent également un intérêt, notamment lorsque les propriétaires détiennent leur maison depuis plusieurs décennies.
Cette diversité oblige donc à raisonner bien par bien plutôt qu’à appliquer une méthode uniforme.
Le principal verrou n’est pas forcément immobilier
Pourquoi le viager reste-t-il limité malgré ce potentiel ?
Pour Univers Viager Rhône, une partie de l’explication vient du manque d’information. Le mot « viager » lui-même masque plusieurs possibilités et conserve des idées reçues.
Or, un propriétaire peut étudier différentes configurations : viager occupé ou libre, vente à terme, nue-propriété ou démembrement.
Le choix dépend ensuite de nombreux paramètres. La valeur vénale, l’âge, la situation familiale, les besoins financiers ou les objectifs de transmission modifient profondément l’équilibre du projet.
Expliquer ces mécanismes devient donc une étape aussi importante que l’estimation immobilière.
Du BTP au viager : le parcours de Didier Itzkowitch
Cette dimension technique occupe une place particulière dans le parcours de Didier Itzkowitch, à la tête d’Univers Viager Rhône depuis septembre 2020.
Diplômé de l’ESTP en 1991, il a travaillé plus de 25 ans dans le BTP. Gestion de projets, encadrement et développement commercial ont ainsi précédé sa reconversion dans l’immobilier.
Il exerce également comme expert immobilier en valeur vénale auprès du CNE.
Son expérience du bâtiment intervient notamment lors de l’analyse des biens. Cependant, son activité actuelle dépasse cette dimension technique. Elle implique aussi d’étudier les objectifs du vendeur et les conditions permettant de construire une opération cohérente avec l’acquéreur.
Créé en 2015 par Vincent Gibelin, le réseau Univers Viager accompagne ensuite les différentes étapes du dossier, jusqu’à la signature chez le notaire et, selon les cas, la gestion de la rente.
Dans le Rhône, le développement du viager dépendra donc aussi de sa capacité à sortir d’un marché de niche. Pour Univers Viager Rhône, le potentiel existe déjà dans la pierre. Le véritable enjeu consiste désormais à mieux faire connaître les possibilités qui l’entourent.